بازار معاملات مسکن سال ۹۶ با سه رخداد «کلیدی» و در عین حال «جهت ساز جهت سال ۹۷» به آخر رسید.
کارنامه ۹۶ بازار مسکن
عبارات مهم : ایران
بازار معاملات مسکن سال ۹۶ با سه رخداد «کلیدی» و در عین حال «جهت ساز جهت سال ۹۷» به آخر رسید.
گزارش دنیای اقتصاد از اطلاعات آماری مربوط به عوض کردن و تحولات بازار ملک با استناد به آخرین داده ها –متعلق به اسفند ماه- حاکی است: معاملات خرید مسکن در تهران، سال گذشته با ورود به فاز «رونق»، به لحاظ تعداد آپارتمان های فروخته شده است ۱۲ درصد نسبت به سال ۹۵ زیاد کردن پیدا کرد که این میزان رشد معاملاتی در مقایسه با میزان زیاد کردن حجم معاملات در سال ۹۵، «تفاوت مثبت» بازار در یک سال ۹۶ نسبت به یک سال قبل از آن را نشان می دهد.
کارنامه ۹۶ بازار مسکن
در سال ۹۵ که بازار خرید و فروش آپارتمان از حالت «رکود» به فاز «پیش رونق» عوض کردن اوضاع داد، حجم معاملات ۵ درصد نسبت به سال ۹۴ زیاد کردن پیدا کرده بود. ولی اکنون میانگین فروش ماهانه آپارتمان در پایتخت کشور عزیزمان ایران از ۱۲ هزار و ۵۰۰ واحد در سال ۹۵ به بیش از ۱۴ هزار واحد در سال ۹۶ رسیده است ضمن آنکه در سه ماه منتهی به ابتدای اسفند، حجم فروش ماهانه به مرز ۱۸ هزار واحد مسکونی نزدیک شد. اسفند ماه، واکنش‌ها سنتی (مربوط به آخر هر سال) دو سمت عرضه و تقاضا در بازار ملک از یکسو و التهاب قیمت مسکن از سوی دیگر باعث ریزش ۳۰ درصدی حجم معاملات نسبت به ماه قبل از آن شد ولی در عین حال، بازار اوضاع رونق را هر چند به صورت شکننده، حفظ کرد. در آخرین ماه از سال ۹۶، تعداد آپارتمان های فروخته شده است در پایتخت از ۱۷ هزار و ۱۱۹ واحد در بهمن ۹۶ به ۱۱ هزار و ۳۹۳ واحد رسید. با این حال حجم معاملات در اسفند ۹۶ حدود نیم واحد درصد زیاد از اسفند ۹۵ بوده است که بیانگر جلوتر بودن بازار معاملات ملک در آخر سال گذشته نسبت به وقت پیش رونق (سال ۹۵) می تواند باشد. براساس اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن، در سال ۹۶ رقمی معادل ۱۶۹ هزار واحد مسکونی در شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران خرید و فروش شد.
بررسی های «دنیای اقتصاد» از کارنامه سال ۹۶ بازار معاملات مسکن نشان می دهد: «ورود به فاز رونق»، «شکل گیری تقاضای موثر از ناحیه منزل اولی ها و زوج های جوان تحت تاثیر تسهیلات خرید مسکن» و همچنین «پرش قیمت در ابتدای مسیر رونق معاملات»، سه رخداد کلیدی این بازار در سال گذشته بوده که هرکدام از آنها بر مسیر بازار در سال جدید، نقش دارد و می تواند جهت دهد. سال گذشته به خصوص از نیمه دوم سال، اثر سپرده گذاری منزل اولی ها در صندوق بعد انداز مسکن «یکم»، به شکل محسوس در بازار معاملات ملک نمایان شد به طوری که سهم کسانی که با وام «یکم» اقدام به خرید آپارتمان در پایتخت کشور عزیزمان ایران کردند به ۹ درصد کل معاملات مسکن در ماه رسید. در سال ۹۵ به علت طولانی شدن مدت سپرده گذاری در صندوق یکم ناشی از کسری مبلغ بعد انداز، خروجی از این صندوق، ناچیز و در معاملات مسکن، بی اثر بود.
بازار معاملات مسکن سال ۹۶ با سه رخداد «کلیدی» و در عین حال «جهت ساز جهت سال ۹۷» به آخر رسید.
اما از نیمه سال ۹۶ خرید مسکن با وام یکم نسبت به سال ۹۵ تقریبا ۶ برابر شد و در پایتخت کشور عزیزمان ایران ماهانه، بیش از ۱۴۰۰ منزل اولی با این تسهیلات نسبت به خرید آپارتمان اقدام کردند. این بررسی مشخص می کند، ۴ عامل در شکل گیری رونق معاملات در بازار مسکن ۹۶، نقش محوری داشته است که این عوامل مشمول بر وام یکم، کم شدن قیمت سود سپرده های بانکی به سطح ۱۵ درصد، باور سمت تقاضا به تخلیه کامل حباب سال ۹۲ در اواسط سال ۹۵ و همچنین سایر تسهیلات بانکی خرید مسکن می شود.
کاهش قیمت سود بانکی به سطح ۱۵ درصد در نیمه سال گذشته، دو دسته تقاضای مصرفی و سرمایه ای را جهت خرید ملک جنبش کرد. البته انتشار دو هفته ای گواهی سپرده بانکی با قیمت سود ۲۰ درصد در آخرهای سال گذشته، از عطش سرمایه گذاری های ملکی در اسفند ماه کم کرد. با این حال تحقیقات میدانی از بازار مسکن در نیمه دوم پارسال مشخص کرد، بخشی از خریدهای ملکی مشمول بر زمین و واحدهای نوساز که بعضی از آنها در مقیاس های بزرگ –خریدهای عمده چند واحدی به وسیله یک نفر- انجام گرفت، از سوی تقاضای سرمایه ای بوده هست. بازار پول – سپرده های بانکی- همواره رقیب بازار معاملات مسکن محسوب می شود به طوری که، قیمت سود جالب در بانک ها در حدی که بتواند به انتظارات تورمی در جامعه پاسخ مناسب دهد، باعث کم کردن تقاضای سرمایه ای در بازار ملک خواهد شد و بالعکس. تا پیش از شروع سال ۹۶، این تصور در بازار جهت بعضی از فعالان و ناظران وجود داشت که هنوز حباب مربوط به سال ۹۲ (جهش حدود ۷۰ درصدی قیمت مسکن در بهار ۹۲) به شکل کامل تخلیه نشده هست. ولی عبور بازار از دوره ثبات نسبی قیمت در سال ۹۵ و بروز ریزنوسانات ماهانه یک تا ۲ درصدی در آن وقت به تدریج به این تصور نادرست پاسخ داد. تقاضای خرید مسکن از نیمه سال ۹۵ به تدریج وارد بازار معاملات شد و از اواسط سال ۹۶ –بعد از برگزاری انتخابات- زیاد کردن چشمگیری پیدا کرد.
پشت صحنه پرش قیمت
کارنامه ۹۶ بازار مسکن
قیمت مسکن در ماه های نهایی سال گذشته دچار پرش شد و بازار را ملتهب کرد.
شیب رشد ماهانه قیمت مسکن که تا پیش از دی و بهمن ماه، در سطح میانگین ۲ تا ۳ درصد قرار داشت در بهمن ماه به ۵ درصد رسید و باعث شد تغییرات نقطه ای قیمت مسکن –نسبت به مدت مشابه سال ۹۵- پرش ۲۰ درصدی را در میانه زمستان ثبت کند. این در حالی است که تغییرات نقطه ای قیمت مسکن در پایتخت کشور عزیزمان ایران در طول سال ۹۶ و تا پیش از شروع زمستان بین ۵ تا ۱۳ درصد در نوسان بود. در حال حاضر با احتساب میانگین قیمت مسکن در معاملات اسفند ۹۶، سطح قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در پایتخت کشور عزیزمان ایران به ۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسیده که ۲۴ درصد نسبت به اسفند ۹۵، زیاد کردن پیدا کرده هست. البته آمار بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران در اسفند ماه، سطح قیمت را با کمی تفاوت، ۵ میلیون و ۷۶۰ هزار تومان نشان می دهد که بر اساس این آمار، قیمت مسکن نسبت به اسفند ۹۵ رشد ۲۶ درصدی نشان می دهد.
بازار معاملات مسکن سال ۹۶ با سه رخداد «کلیدی» و در عین حال «جهت ساز جهت سال ۹۷» به آخر رسید.
سطح قیمت مسکن در فاصله ابتدا تا انتهای سال ۹۶ مترمربعی بیش از یک میلیون تومان زیاد کردن پیدا کرده است که این میزان رشد قیمت در مقایسه با تغییرات قیمتی سال های رکود، قابل توجه هست. سطح قیمت مسکن در پایتخت کشور عزیزمان ایران از آخرهای سال ۹۲ تا اواسط سال ۹۵، در حول و حوش متر مربعی ۴میلیون تومان قرار داشت. همچنین میانگین یکساله قیمت مسکن از سال ۹۲ تا ۹۵ بین ۳ میلیون و ۷۰۰ هزار تا ۴ میلیون و ۳۷۰ هزار تومان در نوسان محدود بود. بنابراین، میزان زیاد کردن قیمت اسمی در سال های رکود، ناچیز بوده است.
بررسی های «دنیای اقتصاد» نشان می دهد رشد تند قیمت مسکن در زمستان سال گذشته آن هم در ابتدای مسیر رونق معاملات، چهار علت عمده داشته است که مشمول بر «انتظارات تورمی»، «کمبود عرضه در محدوده کانونی معاملات ملک» و همچنین «ناتوانی در مدیریت بازار ارز» در کنار «تحولات بین المللی مرتبط با برجام» می شود. ثبات نسبی قیمت مسکن در فاصله سال های ۹۳ تا ۹۵ باعث شده است بود قیمت واقعی در این مدت همواره کم کردن پیدا کند و منحنی قیمت رشد قیمت اسمی آپارتمان در پایتخت کشور عزیزمان ایران از قیمت تورم عقب بیفتد. بنابراین بخشی از زیاد کردن قیمت اسمی مسکن در سال ۹۶ با لحاظ رابطه بلندمدت قیمت تورم عمومی و قیمت تورم مسکن، از این بابت قابل تحلیل است.
کارنامه ۹۶ بازار مسکن
با این حال تمرکز خریداران بر محدوده آپارتمان های ریز و کوچک متراژ در شرایطی که عمده واحدهای رسوب شده است در بازار مربوط به وقت رکود، به خصوص نوسازها، متراژ های بیش از ۷۰ مترمربع داشتند، باعث شد در مناطق پرمعامله، قیمت مسکن با رشد شدید در ماه های اخیر همراه شود. در این میان، جهش ناگهانی قیمت دلار ناشی از غفلت سیاست گذار از تنظیم قیمت متناسب با قیمت جهانی و قیمت تورم در طول سال های اخیر، جو روانی حاکم بر بازار معاملات مسکن را متشنج کرد و بیشترین ضربه افزایشی را به شکل غیرمستقیم متوجه قیمت ملک کرد. در زمستان سال گذشته، بخشی از فروشنده های ملک –چه سازنده و چه سایر مالکان- با تعقیب قیمت دلار و جهش های پی درپی آن، سطح «قیمت پیشنهادی» خود را تعیین می کردند و حتی بعضی از فروشنده ها در دی و بهمن سال گذشته تحت تاثیر فضای بازار ارز، از فروش منصرف شدند که این خود باعث جنبش زیاد قیمت مسکن شد. در ماه های اخیر نحوه مواجهه ترامپ با برجام و بیانات او نیز به شکل غیرمستقیم در بازار مسکن تاثیرگذار بوده است.
متوسط قیمت مسکن در یک سال ۹۶ –میانگین ۱۲ ماه- رقمی معادل ۴ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان شده است است که رشد ۱۱ درصدی نسبت به میانگین قیمت در یک سال ۹۵ از خود نشان می دهد. بازار مسکن به لحاظ قیمت بازدهی در سال ۹۶، با احتساب آمارهای مربوط به دفتر اقتصاد مسکن از قیمت ها، در رتبه چهارم در مقایسه با ۴ بازار دیگر قرار گرفت. قیمت رشد نقطه ای قیمت مسکن در اسفند پارسال (۲۴ درصد) مشخص می کند بازدهی این بازار زیاد از بازار پول ولی کمتر از نخستین بازار (سکه) و همچنین کمتر از بازارهای ارز و سهام بوده هست. ولی چنانچه اطلاعات بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران مبنای این رده بندی قرار بگیرد، با احتساب بازدهی ۱/ ۲۶ درصدی بازار ملک، رتبه این بازار در جایگاه بالاتر از بورس و در مقام سوم بعد از سکه و ارز قرار می گیرد.
بازار مسکن در سال های اخیر، در جایگاه آخر در این رده بندی قرار داشت ولی اکنون در حال بازیابی خود است.
۱۴ منطقه منجمد شدند
جزئیات کارنامه آخرین ماه از بازار معاملات مسکن ۹۶ نشان می دهد، خرید و فروش آپارتمان در ۱۴ منطقه پایتخت به علت زیاد کردن چشمگیر قیمت مسکن منجمد شد. در اسفند ماه اگر چه کل معاملات خرید مسکن در پایتخت کشور عزیزمان ایران نیم درصد نسبت به اسفند ۹۵ زیاد کردن پیدا کرد ولی حجم معاملات در مناطق ۲ و ۴ و ۵، ۸ و ۹ و همچنین ۱۳ تا ۲۱، ریزش کرد به گونه ای که تعداد واحدهای فروش رفته از ۵ تا ۲۲ درصد کم کردن یافت.
این مناطق، محل مهم خرید آپارتمان به وسیله تقاضای مصرفی دهک متوسط، تقاضای مصرفی دارای توان مالی کمتر و همچنین تقاضای سرمایه ای محسوب می شود. التهاب قیمت مسکن در ۹منطقه از این ۱۴ منطقه، زیاد بوده هست. در ۹ منطقه ۲، ۴، ۵، ۹، ،۱۳، ،۱۷، ، ،۱۹، ۲۰ و ۲۱، میانگین قیمت مسکن در اسفند سال گذشته بیش از توان خریداران در این مناطق زیاد کردن پیدا کرد. منطقه ۵ که پرفروش ترین منطقه بازار مسکن پایتخت کشور عزیزمان ایران با بیشترین سهم از معاملات به حساب می آید، رکورد بیشترین تورم مسکن در اسفند ۹۶ را جهت خود ثبت کرد.
در این منطقه میانگین قیمت آپارتمان در ماه گذشته ۴۰ درصد نسبت به اسفند سال ۹۵ زیاد کردن پیدا کرد. در منطقه چهار که دومین منطقه پرفروش محسوب می شود نیز تورم مسکن با قیمت ۲۳ درصد به ثبت رسید. تصویر العمل خریداران در مناطق ملتهب به شکل کم کردن حجم معاملات قابل ردیابی هست. در منطقه ۵، فروش آپارتمان در اسفند امسال ۱۳ درصد نسبت به اسفند سال گذشته کم کردن پیدا کرد. در منطقه چهار نیز افت ۱۲ درصدی حجم معاملات رقم خورد. کم کردن فروش آپارتمان در منطقه ۵ باعث شد سهم این منطقه از کل معاملات، از ۱۶ درصد در سال ۹۵ به ۵/ ۱۳ درصد افت کند. در مقابل، سهم مناطقی که در اولویت خریداران نبوده و رشد آنچنانی قیمت پیدا نکرده اند، در حال تقویت شدن است.
در منطقه یک و سه پایتخت کشور عزیزمان ایران به علت فراوانی واحدهای بزرگ متراژ و لوکس و همچنین کم بودن حجم تقاضا نسبت به سایر مناطق، میزان رشد قیمت کمتر بوده هست. در این مناطق در عین حال، معاملات با زیاد کردن روبه رو شده است هست. در منطقه یک تهران، حجم معاملات مسکن ۳۵ درصد نسبت به اسفند ۹۵ زیاد کردن پیدا کرد. در منطقه سه نیز معاملات مسکن رشد ۲۳ درصدی را تجربه کرد. قیمت رشد قیمت مسکن در این دو منطقه، کمتر از مناطق ۴ و ۵ بوده هست. نحوه رشد قیمت مسکن ناشی از رونق توام معاملات مصرفی و سرمایه ای به گونه ای است که در حال حاضر سطح قیمت مسکن در مناطق پایین تر، به سطح چند ماه پیش قیمت در مناطق بالاتر رسیده هست. هم اکنون میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه ۵ پایتخت کشور عزیزمان ایران ۷ میلیون تومان است که این رقم، برابر با میانگین قیمت واحدهای منطقه ۲ در نیمه سال ۹۵ است.
مهر ماه سال گذشته میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه ۲ پایتخت کشور عزیزمان ایران ۷ میلیون تومان بود ولی اکنون در این منطقه، سطح قیمت به ۹ میلیون تومان در متر مربع رسیده که با سطح میانگین قیمت منطقه یک در اوایل سال ۹۶ برابری می کند. همچنین سطح فعلی میانگین قیمت مسکن در منطقه ۴ با سطح پاییزی قیمت ها در منطقه ۵ برابری می کند. طی ماه های اخیر، قیمت ها در مناطق پایین تر جای خود را به قیمت های قبلی مناطق بالاتر داده اند. البته در مناطق جنوبی پایتخت، این انتقال، به شکل حاد نبوده است.
بازار معاملات مسکن در تعطیلات نوروز، تقریبا تعطیل بوده است و خرید و فروش آنچنانی از طریق واسطه های بازار انجام نشده هست. این بازار تا آخر فروردین نیز اوضاع رخوت ابتدایی سال را به شکل انجام معامله در کمترین سطح، سپری می کند. ولی آینده نگری ها حکایت از آن دارد که موج تقاضای خرید مسکن در مواجهه با سطح فعلی قیمت ها به خصوص در مناطق ملتهب، فروکش کرده است و رشد آنچنانی حجم معاملات در ماه های ابتدایی امسال را شاهد نباشیم. البته متغیرهای بیرونی موثر بر این بازار متناسب با وضعیتی که پیدا می کنند، می توانند جهت معاملات ملک را به سمت زیاد کردن دامنه رونق یا برعکس آن، عوض کردن دهند. بااهمیت ترین پارامتر اثرگذار در اوضاع فعلی، نحوه مدیریت تورم انتظاری است.
واژه های کلیدی: ایران | بازار | اخبار اقتصادی و بازرگانی
دانلود فایل ها
توجه: ممکن است تمام لینک های دانلود به دستور مقام قضایی حذف شده باشد...
